Cañuelas – El auge inmobiliario en campos de 10 a 20 hectáreas

El auge inmobiliario en campos de 10 a 20 hectáreas: ¿Una nueva burbuja o una oportunidad para pocos?
Por Fernando Etchadoy.

La desregulación económica del gobierno de Milei y la presión de los grandes pools de siembra están transformando el mercado de tierras en zonas como Cañuelas, donde los pequeños propietarios venden sus campos a precios irrisorios para dar paso a barrios privados de lujo.

El fenómeno. De campos agrícolas a barrios privados.

En los últimos meses, se ha observado un fenómeno creciente en zonas aledañas a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, como Cañuelas y otras localidades cabeceras de partido: la conversión de campos agrícolas de 10 a 20 hectáreas en barrios privados de alto standing. Este proceso, impulsado por grandes empresas inmobiliarias, está siendo facilitado por la desregulación económica promovida por el gobierno de Javier Milei, que permite la creación de estos emprendimientos en menos de 45 días.

Los pequeños propietarios de campos, afectados por la crisis del sector agrícola y la presión de los grandes pools de siembra, ven en la venta de sus tierras una salida rápida, aunque a precios muy por debajo del valor real. Estos terrenos, una vez adquiridos, son transformados en barrios cerrados con calles asfaltadas, viviendas de alta tecnología y acceso rápido a rutas nacionales y autopistas, lo que permite llegar al Obelisco en apenas 30 minutos.

La operatoria. Desregulación y velocidad

La desregulación del sector inmobiliario, una de las banderas del gobierno de Milei, ha eliminado trabas burocráticas y permitido que grandes empresas, muchas de ellas provenientes de otros sectores como la obra pública o el agro, ingresen al negocio de los barrios privados. Estas empresas ofrecen a los pequeños dueños de campos la posibilidad de desarrollar un barrio cerrado en sus tierras, prometiendo ganancias rápidas y facilidades impositivas.

Sin embargo, detrás de esta operatoria hay un proceso que incluye la quema previa de los campos para “limpiar” el terreno, lo que ha generado controversias ambientales. Además, los barrios privados resultantes no pagan impuestos provinciales ni municipales, ya que se encuentran en terrenos privados y no están sujetos a la regulación local. Aunque los desarrolladores aseguran tener convenios con los municipios, en la práctica estos acuerdos no existen, lo que deja a las autoridades locales sin capacidad de intervención.

El impacto. Desplazamiento de las inmobiliarias locales y concentración de la riqueza.

La desregulación también ha afectado a las inmobiliarias locales y a los escribanos regionales, cuyo papel tradicional en las transacciones de propiedades se ha visto reducido. Con la eliminación de la colegiación obligatoria, las grandes empresas han tomado el control del mercado, desplazando a los actores más pequeños y concentrando la riqueza en manos de unos pocos.

Por otro lado, la Ley Ómnibus presentada por Milei, que incluye una reducción del 1,5% en los costos de venta de propiedades, ha incentivado aún más este proceso. Además, la reactivación del crédito hipotecario y el blanqueo de capitales han dinamizado el mercado, atrayendo a inversores que buscan aprovechar las valuaciones atractivas de las propiedades.

El perfil del comprador, Empleados de alto rango y grandes empresas.

Los compradores de estas viviendas de lujo suelen ser empleados de alto rango con sueldos espectaculares, que buscan vivir en un entorno privado y exclusivo, a pocos minutos de la ciudad. Estas propiedades, de grandes dimensiones y con acceso a servicios de primera calidad, representan un negocio redondo para las empresas desarrolladoras, que cobran impuestos en nombre de los municipios pero operan en un marco completamente privado.

¿Una burbuja inmobiliaria? Ojo!! Paso la caída de la burbuja en EEUU 2008

La caída de la burbuja inmobiliaria en 2008 en EE.UU. fue causada por el colapso del mercado de hipotecas de alto riesgo (subprime), préstamos otorgados a personas con baja solvencia. Los bancos empaquetaron estas hipotecas en productos financieros complejos y riesgosos, que se vendieron globalmente. Cuando los precios de las viviendas cayeron y muchos deudores no pudieron pagar, estos productos perdieron valor, provocando una crisis financiera global, quiebras bancarias y una recesión económica.

Aunque el sector inmobiliario está experimentando un repunte significativo, con expectativas de crecimiento del 15-25% en los precios para 2025, muchos analistas advierten sobre el riesgo de una nueva burbuja. La liberación del cepo cambiario anunciada para 2025-2026 podría aumentar la liquidez en dólares y atraer más inversiones extranjeras, pero también podría generar una sobreoferta de propiedades de lujo, lo que pondría en riesgo la sostenibilidad del mercado.

Mientras tanto, las políticas neoliberales de Milei continúan favoreciendo a las grandes empresas en detrimento de los gobiernos locales y provinciales, lo que ha generado un debate sobre el futuro del sector y la distribución de la riqueza en el país.

Un negocio para pocos, con consecuencias para muchos

El auge inmobiliario en campos de 10 a 20 hectáreas es un fenómeno complejo que combina desregulación, presión económica y transformación del paisaje rural. Si bien representa una oportunidad para algunos, también plantea serios desafíos en términos de equidad, sostenibilidad ambiental y regulación. En un contexto de crisis económica y sueldos bajos, este modelo de desarrollo parece beneficiar solo a unos pocos, dejando atrás a las comunidades locales y a los pequeños propietarios.

Fernando Etchadoy

Cañuelas Noticias

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